보증금판결사례
총론
배상소송의 법률 검토
총론
공동주택(집합건물)에 부실공사로 인한 하자가 발생한 경우 그로 인한 하자가 발생한 경우 그로 인한 손해배상의 범위는 재산상 손해와 부실공사와 부실공사로 인한 위자료 부분으로 나눌 수 있으며, 그 책임은 사업주체와 시공자가 공동책임이 있다 할 것이다. 그 중 사업주체의 손해배상 책임의 범위는 주택건설촉진법 제38조제14항의 규정에 의한 하자보수의 의무자를 건축법 제8조에 의해 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건설한 건축주를 포함한다라고 한 규정에 의한 것이며, 또한 시공자의 손해배상 책임의 범위에서는 건설업법 제25조의 규정에 의한 하수급인은 그가 하도급 받은 건설공사의 시공에 있어서는 발주자에 대하여 수급인(민법 제667조, 지671조의 규정 “수급인의 담보책임”)과 동일한 의무를 준용하도록 한 규정에 의한 것이다. 또한 부실공사로 인한 위자료 청구는 매도인(사업주체)이 채무불이행으로 인하여 손해가 발생한 경우, 그로 인하여 매수인(소유권자)이 정신적인 고통을 입었다면 이는 특별한 사정으로 인한 손해로서, 매도인이 그와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 그 위자료를 인정한다. 하자의 범위는 그 목적물이 사업주체의 공사상의 잘못으로 인하여 설계도서 및 시방서, 주택건설 사업계획 승인서와 상이하게 시공하였거나 미(未)시공하여 공동주택관리령 제16조제1항의 관련한 하자보수대상시설공사의 구분 및 하자의 범위와 하자보수책임기간에 해당하는 하자를 말한다. 따라서 손해배상청구소송을 하기 위해서는 먼저 하자인지를 증명하여야 하고, 전문기관으로부터 하자검증을 받아 그 비용을 산출하여야 하며, 사업주체와 시공자중 누가 변제능력이 있는가를 면밀히 조사하여 손해배상 청구소송을 하여야 한다. 다만 사업주체가 충분한 변제능력이 있다고 판단되고, 소송을 단시일 내에 끝내기 위해서는 시공자까지 공동피고로 소송을 청구할 필요성은 없다. 왜냐하면 소송진행 중에 사업주체와 시공자간 서로 책임을 지지 않으려고 공방하기 때문에 소송이 지연되는 경향이 비일비재(非一非再)하기 때문이다.
법원판결 사례(oo 법원승소 판결문)
사건: 200Ｘ가합 ＸＸＸＸ 하자보수보증금
원 고 : o o o 아파트 입주자대표회의 o o 시 o o 동 ＸＸＸ번지 대표자 o o o 소송대리인 o o o 변호사
피 고 : o o o 보증회사 o o 시 o o 동 ＸＸＸ번지 대표자 o o o 변론종결 200Ｘ. Ｘ. ＸＸ.
주 문
1. 피고는 원고에게 금 000,000,000원 및 이에 대하여 2000. 6.23.부터 2001.4.13까지는 연 5%의 그 다음날부터 완제일 까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금 원을 지급한다. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 4. 위 제1항은 가집행 할 수 있다.
청 구 취 지
피고는 원고에게 금 000,000,000원 및 이에 대하여 이사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연25%의 비율에의한 금 원을 지급하라.
이 유
아래 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 1내지 61,갑 제5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 갑 제7호증의 각 기재에 증인 권오종의 증언,이 법원의 검증결과, 감정인 이종권의 감정결과, 이 법원의 감정인에 대한 사실조회결과 및 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.
- 원고는, 주택건설촉진법 및 공동주택관리령에 따라 소외 oooo건설 주식회사(이하 소외 회사라고만 한다)가 1996. 12경 oo시 oo동 380-7 토지에 건설한 ooo아파트 1개동 oo세대(이하 이 사건 아파트라고 한다)를 관리하기 위하여 그 입주자들로 구성된 단체이다.
- 주택사업공제조합(이하 공제조합이라 한다)은 주택건설촉진법(1999. 2. 8법률 제5908호로 개정되기 이전의 것)에서 정한 일정 호수 이상의 주택을 건설하고자 하는 사업주체자들이 상호 협동 조직을 통한 신용도를 높이고 자율적인 경제활동을 도모하기 위하여 주택사업에 관한 의무 이행에 필요한 각종 보증 및 자금의 융자 등을 행하기 위한 목적으로 같은 법에 따라 설립된 법인있었는데, 같은 법 개정법률(1999. 2. 8. 법률 제5908호)에 의하여 피고로 전환되었다.
- 공제 조합인 조합원인 소외회사는 이 사건 아파트에 관하여 사용검사를 받음에 있어서 당시의 주택건설 촉진법(1999. 2. 8법률 제5908호로 개정되기 이전의 것) 제38조 제15항, 공동주택 관리령 (1998. 12. 31. 대통령령 제16069g로 개정되기 이전의 것) 제17조에 따른 하자보수 보증금 예치의무를 이행하기 위하여 1996. 12. 30부터 1999. 12. 29일까지 3년간 보증채권을 군포시장으로 정한 의무 하자보수보증계약(이하 이 사건 보증계약이라 한다)을 체결한 다음, 공제조합으로부터 의무하자보수보증서를 발급받아 사용검사권자인 oo시장에게 예치하였다.
- 소외회사가 공제조합과 체결한 이 사건 보증계약의 약관에는, 공제조합은 보증기간 동안 발생한 하자에 대하여 공동주택관리령에서 정한 절차에 따라 그 보수이행청구를 받았음에도 조합원이 이를 이행하지 아니함으로써 입주자대표회의가 입은 손해를 보상하되, 사용사 이전에 발생한 손해는 보상하지 아니하며(제1조, 제2조), 보증 채무의 이행을 청구하는 때에는 공동주택관리령에 따라 입주자대표회의의 명의로 보증 채권를 변경하여 청구하여야 하며(제3조),조합의 보증채무 이행은 하자보수를 이행하거나 또는 하자보수 바용을 지급하는 것으로 한다(제9조)라고 규정되어 있다.
- 소외회사는 이 사건 아파트에 대하여 1996.12.30.경 사용검사를 받아 주민들을 입주시켰는데, 그무렵 이 사건 아파트의 입주자표회의인 원고가 구성되자, 고양시장은 이 사건 보증계약상의 보증채권자 명의를 원고로 변경하였다.
- 이 사건 아파트에는 입주민들이 입주한 후 많은 하자가 발견되어, 원고는 그 무렵부터 여러 차례에 걸쳐 소외 호사 및 공제조합, 피고에 하자보수요청을 하였으나, 소외회사 및 공제조합, 피고가 이를 제대로 이행하지 않았다.
- 이 사건 아파트에는 소외회사가 부실시공하는 등으로 1999.12.29. 이전에 이미 계단 및 복도 균열, 아파트 외벽균열, 지하주차장 균열•누수, 외부 옹벽 균열, 옥탑주위 우기 누수, 관리실노인정 균열, 어린이놀이터 침하이완,1808호 천장 누수, 외부 주차장 침하•배수불량, 지하 저수조 내부불량, 1•3호 라인 물탱크 누수 등의 하자가 발생하였다.
2. 주장과 판단
- 원고는 이 사건 아파트에 발생한 위 각 하자를 보수하기 위해 금 00,000,000원 이 소요되므로 피고가 이 사건 보증계약에 따라 원고에게 이를 지급할 의무가 있고 주장하고, 이에 대하여 피고는 이 사건 보증계약은 내력구조부의하자를 제외한 나머지 시설에 대한 하자 중 사용 검사일 이후에 발생한 하자만을 그 대상으로 하는 것이므로 위 하자 중 당초부터 미시공 또는 설계시공과 달리 변경 시공됨으로써 사용검사 이전에 발생한 하자와 벽체균열 등 내력구조부에 발생한 하자는 그 보증 대상이 아니라는 취지로 다룬다.
- 판단에 앞서, 이 사건 아파트 사용검사 및 공제 조합의 보증 당시 이 사건에 관련한 법령의 내용을 검토하여 보면, 주택건설촉진법은, 공제조합은 하자보수보증, 손해배상보증, 지급보증, 분양보증 및 기타보증의 사업을 행하고 (제47조의 제1항, 제1호), 보증한 사항에 대하여 법령 기타 계약서 등이 정하는 바에 따라 보증금은 납입할 사유가 발생하는 때에는 그 보증금을 보증채권자에게 납입해야 하며(제47조의12 제1항), 사업주체와 건축 주는 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위에서 이를 보수하고 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 구조별 하자보수기간과 하자의 범위는 대통령령으로 정하도록(제38조 제16항) 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제43조의5 제1항 제1호는 공제조합이 행할 수 있는 하자보수보증을 주택의 사용검사가 완료 된 후에 발생하는 하자의 보수에 대하여 책임을 지는 보증으로서 의무 하자보증과 장기하자보수보증으로 구분하고, 의무하자보수보증을 공동주택관리령 제16조의 규정에 의한 하자보수의무기간 중 발생한 하자의 보수에 대한 보증으로 ,장기하자보수 보증을 건설교통부령이 정하는 주택의 주요 구조부분에 대하여 장래에 발생할 수 있는 하자의 보수에 대한 보증으로 각 규정하고 있다. 또한, 공동주택 관리령은 공동주택 등에 대한 하자보수기간을 그 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로, 그 외의 시설일 경우에는 1년 이상으로 하되, 하자보수대상인 주요시설 및 그 외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 건설교통부령으로 정하도록 하고(제16조 제1항), 위 기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 때에는 입주자 대표회의 등이 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있으며, 사업주체는 3일 이내에 이를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하여야 한다(제16조 제2항)고 규정하고 있고, 또한 주택건설 촉진법 제38조 제16항의 규정에 의항 내력구조별 하자보수기간을 기둥, 내력벽(힘을 받지 아니하는 조적벽 등을 제외한다)의 경우에는 10년, 보ㆍ바닥ㆍ지붕의 경우에는 5년으로 하고있다(제16조의 2). 한편, 고동주택관리규칙은 제11조 제1항 발표 3에서 공동주택관리령 제16조 제1항의 규정에 의한 하자보수대상인 시설공사인 구분 및 하자의 범위와 그 하자보책임기간을 규정하면서 하자보수대상 시설공사를 대지조성공사, 옥외급수위생관련공사, 지정 및 기초공사, 철근콘크리트공사 등 17개 항목으로 구분한 후 하자보수책임기간을 1년에서 3년까지로 정하면서 기둥 , 내력벽의 하자보수기간을 10년으로, 보, 바닥, 지붕의 하자보수기간을 5년으로 따로 규정하였고, 하자의 범위를 공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ비틀림ㆍ들뜸ㆍ침하ㆍ파손ㆍ붕괴ㆍ누수ㆍ누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상ㆍ미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자라고 규정하고 있다.살피건대, 소외회사와 공제조합이 이 사건 보증 계약을 체결하면서 사용검사 이전에 발생한 손해에 대하여는 이를 보상하지 아니하기로 한 사실은 위에서 본 바와 같으므로, 피고는 이 사건 아파트에 발생한 위 하자 중 사용검사 이전에 발생한 부분에 대하여는 보증채무자를 부담하지 아니한다 할 것이나, 위에서 살핀 관련 법령을 종합하면, 공제조합의 보증대상에서 제외되는 사용검사 이전에 발생한 하자라 함은 조합원인 건설회사가 설계도면에 따라 시공하여 할 부분을 시공하지 아니하였거나 부실공사 또는 설계도면과 다르게 변경 시공하는 등 공사상의 잘못으로 사용검사 이전에 나타난 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량및 결선불량, 조경수의 고사 및 입상불량 등을 지칭하는 것이고, 건설회사가 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하였거나 부실공사 또는 설계도면과 다르게 변경 시공하여 사용검사 이전에 이미 그러한 상태에 있었다고 하더라고 그로 인한 균열 등이나 작동 또는 기능불량 등이 사용검사 후 나타나거나 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전한 지장을 초래한 경우에는 이에 해당하지 아니한다고 봄이 상당하고, 또한 이 사건 보증계약은 주요부분인 내력구조부를 포함한 시설물 전체에 발생한 하자로 인한 손해를 보증한다.
- 위에서 든 증거들에 의하면, 이사건 아파트에 발생한 위 각 하자는 이사건 아파트의 사용검사 이후에 발생한 것이거나, 소외회사가 사용검사 이전에 부실공사 등을 함으로써 그로 인한 균열이나 누수, 결로, 작동 또는 기능불량 등이 사용 검사 후 나타나거나 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하고 있는 사실, 이러한 위 각 하자를 보수하기 위하여 는 금 0원 이 소요되는 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다.
- 그러므로, 원고의 위 주장은 이유 있고 피고의 위 다툼은 이유 없다.
3. 결론
- 그렇다면, 피고는 원고에게 금 00,00,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장부분 송달 다음날임이 기록상 명백한 2000. 6. 23부터 피고가 이 사건 이행의무의 범위에 관하여 함쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인2001.4.13까지는 민법소정의 연5%의 그 다음날부터 완제일 까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연25%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여 주문과 같이 판결한다.
재판장 판사 o o o , o o o , o o o