손해소송청구
손해배상 청구소송(이하 "배상소송"이라 약칭한다)은 보증회사를 상대로 하는 보증소송과는 달리 하자보수의무를 이행하지 아니한 사업주체 또는 시공사를 상대로 진행하는 소송이다.
배상소송의 법률 검토
주택법상의 하자보수 청구기한
주택법의 하자보수 기간은 건축부위 및 시설별로 1년, 2년, 3년, 5년, 10년으로 나누어져 있으며, 그 하자보수 기간별로 하자보수 보증금의 반환금액을 정하고 있다.
가. 내력구조부의 하자보수 기간
주택법 제46조의 2에는 “기둥 내력벽의 하자2020-05-25보수기간은 10년으로 보바닥의 하자보수기간은 5년” 으로 규정하고 있다.
나. 주요시설 등의 하자보수 기간
주택법 제46조 제1항에는 “공동주택 등에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년이상으로 하고 그외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 하되, 하자보수대상인 주요시설 및 그외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 별표 7과 같다고 규정하고 있다.
주택법 별표 7에는 시설별 또는 공사종류에 따라 하자보수 기간을 1년 및 2년, 3년으로 구분하고 있다
다. 하자보수보증금의 반환
주택법 제48조에는 “입주자대표회의는 하자보수기간 이내에 발생한 하자에 대한 사업주체의 보수책임이 종료된 때에는 당초 예치한 하자보수보증금에서 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 한다”고 규정하고 있다.
민법 및 집합건물의 소유 관리에 관한 법률상의 하자보수 청구기한
가. 수급인의 하자보수의무(민법 제667조)
민법 제667조 제1항에는 “완성된 목적물 (아파트) 또는 완성 전 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다”라고 규정. 하자보수청구권을 인정하고 있다.
이는 도급은 유상계약이므로 그 담보책임에 관하여는 매도인의 담보책임에 관한 규정이 준용될 것이지만 (민법 제567조) 민법은 수급인의 담보책임에 관해 따로 특별규정을 두고 있는 것이다.
나. 사업주체와 수급인의 관계(집건법 제9조)
집합건물법 제9조에 “집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보 등에 관하여는 민법 제667조 내지 제671조(수급인의 담보 책임)의 규정을 준용한다”라고 규정하고 있다. 따라서 아파트는 집합건물이며 아파트를 건축하여 분양한 자는 사업주체이기 때문에 동규정에 의해 수급인의 하자보수 의무는 사업주체에게도 준용되는 것이다.
집합건물법상의 하자보수 의무기간은 집합건물법 제9조 및 민법 제671조 제1항에 “토지, 건물 기타공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보의 책임이 있다.
그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된것인 때에는 그기간을 10년으로 한다. 라고 규정하고 있다. 아파트의 경우는 최소한 5년이고 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 부분은 10년이 하자보수 의무기간이다.
하자보수 청구기한의 결론
가.
하자보수 의무에 관한 법적 규정은 민법 및 집합건물법 그리고 주택건설촉진법(공동주택관리령)에 명시되어 있다. 그러나 그 규정이 위와 같이 서로 달라 적용상 혼동할 수 있다.
나.
그러나 이는 그 입법 취지가 전혀 다른 별개의 규정이다. 민법과 집합건물법은 사법으로서 하자보수 의무이행 여부 등에 국가가 전혀 개입하지 않고 당사자의 의사에 따라 사법으로 해결하도록 하는 규정이다.
다.
또한 주택법은 공법으로서 하자보수 의무이행 여부 등에 국가가 개입하여 공법으로 해결하도록 하는 규정인 것이다.
라.
주택법에는 하자내용에 따라 1년, 2년, 3년, 5년, 10년으로 그 하자보수기간을 별도로 정하고 있으나 이는 하자보수보증금을 청구할 수 있는 기간일 뿐 하자보수의무가 종료되는 기간은 아닌 것이다.
마.
따라서 주택법 상의 하자기간이 경과되었다 하더라도 집합건물법 및 민법에 규정된 기간인 5년 내지 10년간은 하자보수 청구를 할 수 있는 것이며, 아파트의 경우는 집합건물법 부칙상의 석회조에 해당되어 10년간은 손해배상 청구소송을 할 수 있다고 보아야 한다. 판례도 이와 일치하고 있다.
배상소송의 특징
하자보증서의 보증금액과 상관없이 하자보수 비용 전부를 청구할 수 있다.
보증소송은 하자보증서에 표기된 금액한도만을 청구할 수 있으나 배상소송은 보증회사를 상대로 한 소송이 아니라 하자보수 의무를 이행하지 아니한 사업주체 및 시공사를 상대로 한 소송이기에 소송청구 금액이 아무리 고액일지라도 승소하면 그 금액 모두를 지급받을 수 있다.
하자보수 비용을 포함한 하자로 인한 손해발생 금액을 청구할 수 있다.
배상소송은 하자보수 비용뿐만이 아니라 하자보수 미이행으로 인해 발생된 손해에 대해서도 청구할 수 있다. 예를 들면 옥상누수를 보수하지 아니하여 누수로 인하여 가재도구 등을 못쓰게 되었다면 그 피해액도 청구할 수 있다는 것이다.
전체 세대의 위임장을 필요로 한다.
공동주택은 집합건물이므로 공동주택 공용부분의 소유권은 각 세대 소유주 모두의 공동재산이다. 따라서 공동 소유자 모두의 인감증명과 위임장을 첨부하여 변호사를 소송대리인으로 내세워야 한다. 만약 구분소유자 일부가 위임장 등을 작성하지 아니하면 소송제기가 불가능하지는 않지만 승소한다 하더라도 소송에 참여하지 아니한 구분소유자의 구분소유면적 만큼의 금액이 차감 된다.
하자보수 공사비의 지출에 소송 참여자의 동의가 필요하다.
보증소송은 하자보수비용을 받아내기 위한 소송이기에 그 금액을 하자보수비용으로 손쉽게 지출할 수 있지만 배상소송을 통해 지급 받은 청구 금액은 위임장을 제출한 구분소유자 개인에게 귀속되는 금액이기에 이를 하자보수 비용으로 지출하기 위해서는 위임자의 동의가 없이는 불가능하다.
사업주체 및 시공회사의 재정상황 등의 고려가 필요하다.
보증소송은 사업주체나 시공회사를 상대로 하는 소송이 아니라 보증회사를 피고로 하는 민사소송이기에 사업주체나 시공회사가 부도로 인하여 파산하였다 할지라도 승소하였을 경우 보증회사로부터 하자보수비용을 지급받을 수 있으나 배상소송의 경우 사업주체 등의 재정상황이 열악하거나 부도로 인하여 파산할 경우에는 승소한다 하더라도 그 실익이 없다.
사업주체 및 시공사가 준공이전에 발생한 하자와 준공도서와 시방상태가 동일하지 않은 경우 시공사를 상대로 행해지는 소송이다. 또한 금액의 과다로 보증소송에서 한도 내에서 수령한 경우 그 외의 금액에 대하여 소송을 배상소송으로 수할 수 있다.
손해배상 청구소송 절차
그 목적물이 사업주체의 공사상 잘못으로 인하여 설계도면, 시방서 및 사업승인조건과 상이하게 시공되었거나 미시공하여 하자의 범위에 해당된 하자가 발생한 경우, 입주자 또는 입주자대표회의 및 관리주체(이하 조에서는 “입주자 대표회의 등“이라 한다)가 그하자의 보수를 요구하였으나 사업주체가 3일이내 하자보수 이행을 하지 아니하거나 하자 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하지 아니한 때에는, 입주자대표회의는 하자 검증서를 작성하여 하자보수(이행)보증금을 청구하여야 하며, 또한 하자검증에 의해 산출된 그 소요비용이 하자보수 보증금 보다 더 많이 산출되었을 때에는 입주자대표회는 사업주체에게 손해배상청구소송을 하여야 한다.
공동주택에서 발생한 하자로 인한 손해배상 청구소송은 입주자대표회의가 직접 소송을 제기할 수 없다. 소송을하기 위해서 는 소유권자가 직접 소송을 제기하거나 변호사에게 위임하여 소송을 대리하여야 한다.
손해배상 청구소송은 공용부분, 전유부분 및 위자료 등이 있다. 이와 같은 손해배상부분은 청구소송에 참가한 소유권자만이 그 효력이 있다 할 것이다. 따라서 공동주택의 안전성 및 쾌적한 주거환경을 위한 충분한 하자보수를 위해서는 전소유권자가 참가하는 것이 효율적이라 하겠다.