주택법 상의 하자보수 청구기간

1. 주택법 상에서는 “공동주택 등에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일(단지 안의 공동주택 등의 전부에 대하여 임시사용승 인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)로부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로 하고, 그외의 시설인 경우에는 1년이상으로 하되, 하자보수대상인 주요시설 및 그외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 별표 7과 같다“라고 명시되어 있다. 그러므로 부문별 하자보수기간 이내에 하자보수를 청구하여야 한다. 물론, 사업주체나 보증사에서는 하자의 범위와 시기에 대하여 첨예하기 문제점을 제기할 것이다. 따라서 주택법에서 명시한 년차별 하자에 대하여 필히 내용증명을 통하여 하자보수를 청구하여야 한다.

2. 위 항 규정에 의한 기간 내에 공동주택 등의 하자가 발생한 때에는 입주자대표회의 등은 사업주체에 대하여 그 하자의보수를 요구할 수 있으며, 사업주체는 3일 이내에 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하여야 한다.

가. 내력구조별 하자보수 기간

기둥, 내력벽 : 10년

보, 바닥, 지붕 : 5년

나. 하자보수기간이 3년인 공사

지정 및 기초, 철근 콘크리트 공사

구조용 철골공사

지붕 및 방수공사

승강기 및 인양기설비공사

다. 하자보수기간이 2년인 공사

대지조성공사(토공사, 석축공사, 옹벽공사, 배수공사, 포장공사)

옥외급수 위생관련 공사(공동구 공사, 지하저수조 공사, 옥외위생(정화조)관련공사)

철골공사(경량철골 공사, 철골부대공사)

조적공사

목공사(구조체 또는 바탕재 공사)

조경 식재공사

잡공사(온돌공사, 옥내 및 옥외설비 공사

난방/환기/공기조화설비공사(열원기기 설비공사, 공기조화기기 설비공사, 닥트설비공사, 배관설비공사, 자동제어 설비공사)

급/배수 위생설비공사(급수설비공사, 온수공급 설비공사, 배수/통기 설비공사)

가스 및 소화설비공사(가스설비공사, 소화설비공사, 배연설비공사)

전기 및 전력설비공사(배관/배선공사, 피뢰침공사, 동력설비공사, 수/변전설비공사, 수/배전공사, 전기기기공사, 발전설비공사)

통신/신호 및 방재설비공사(통신․신호설비공사, TV공청설비공사, 방재설비공사)

라. 하자보수기간이 1년인 공사

창호공사(창문틀 및 문짝공사, 창호 철물공사), 수장목공사

마감공사(미장공사, 수장공사, 철공사, 도배공사, 타일공사)

조경공사(잔디심기공사, 조경시설물공사)

급,배수,위생설비공사(위생기구공사, 철 및 보온공사)

주방가구공사, 난방,환기공사 등의 보온공사, 조명설비공사, 옥외급수관련공사

민법 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 하자보수 청구기한

가. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’으로 약칭) 제9조에 “집합건물을 건축하여 분양한 자의담보 등에 관하여는 민법 제667조 내지 제 671조(수급인의 담보책임)의 규정을 준용한다”라고 규정하고 있다. 따라서 아파트는 집합건물이며 아파트를 건축하여 분양한 자는 사업주체이기 때문에 동규정에 의해 수급인의 하자보수 의무는 사업주체에게도 준용되는 것이다.

나. 집합건물법상의 하자보수 의무기간은 집합건물법(제9조) 및 민법 제 671조 제1항에 “토지 건물 기타공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보의 책임이 있다”라고 명시 되어있다.

1. 하자보수 신청을 위해서는 하자에 대한 입증을 하여야 한다. 보통의 경우에는 관리사무소 또는 입주민이 육안으로 확인한 하자 내용을 문서나 사진으로 사업주체에 보수하도록 요구하고 있다.

2. 그러나, 하자조사는 육안으로 발견된 것 외에 눈에 보이지 않는 더 중요할지 모르는 하자의 존재를 인식하고 보이지 않는 하자의 색출에 더 큰 관심을 가져야 한다. 눈에 보이지 않는 하자가 더 많을 수도 있으며, 주민에게 더 큰 피해를 입히는 중요부위의 하자일 가능성이 많다.

3. 각종 설계도면을 바탕으로 전문인력과 첨단장비를 사용하여 시공상태를 철저히 조사하지 않으면 숨어있는 하자를 완벽하게 발견하기가 어렵다.

4. 실례로 배관의 자재를 스텐 파이프로 시공하도록 설계되어 있으나 일반적인 배관으로 시공한 경우도 있고, 눈에 보이지 않는 부분이라고 해서 설계도서 상에 표시된 규격에 미달되도록 부실하게 시공하였거나, 설계도서 상에 시공하도록 되어있는 것을 아예 시공하지 않은 경우도 있다.

5. 이러한 보이지 않는 하자가 주민들에게 더 큰 손실을 유발할 수도 있다. 보이지 않는 하자발견이 늦어져서 하자보수 책임기간을 넘길 경우에는 입주민의 부담으로 하자를 보수하여야 하므로 철저히 조사하여야 한다.

6. 숨어있는 하자를 발견하기 위해서는 첨단장비와 전문인력을 갖춘 신뢰할 수 있는 전문기관에 의뢰하는 것이 바람직한 방법이다.

7. 전문기관에 의뢰하여 건설 관련 제법규 등을 검토하여 정확한 하자여부를 판정하여야 한다.

하자판정을 둘러싸고도 많은 분쟁이 발생하고 있다. 입주민은 하자임을 주장하며, 하자보수를 요구하지만 사업주체는 하자가 아니라며 하자보수를 거절하는 사례가 잦아지고 있다. 공동주택 관리령이 개정되기 전에는 시. 군. 구청장 등 사용검사권자가 1차적으로 하자여부를 판정할 수 있도록 하여 사용검사권자가 하자라고 판정하면 일정기간 이내에 하자보수를 하도록 명령할 수 있는 제도가 있었으나 98년 12월 31일 공동주택관리령(현 주택법)이 개정되면서 이 제도가 폐지되었다.

현행 주택법 상의 하자 판정

“입주자대표회의 등이 요구한 하자보수에 대해 이의가 있는 사업주체는 다음의 자에게 하자여부의 판정을 의뢰할 수 있고 이의 하자판정을 한 자는 그 결과를 지체없이 사업주체와 입주자 대표회의 등에게 통보하여야 한다”. 또한 “하자판정에 소요되는 비용은 하자판정을 의뢰한 자가 부담하되, 판정결과 하자보수의 책임이 하자판정을 의뢰한 자 이외의 자에게 있는 경우에는 그 자에게 청구할 수 있다“라고 명시되어 있어 입주자에게 비용부담을 가중하지 않는 법의 취지라 하겠다.

엔지니어링기술진흥법에 의한 엔지니어링 활동주체

기술사법에 의해 해당분야의 기술사 또는 건축사법에 의한 해당분야의 건축사

건설기술관리법 제7조의 규정에 의한 한국건설기술연구원

시설물의 안전관리에 관한 특별법 제25조의 규정에 의한 시설안전진단 업체

입주자대표회의에서 전문가에게 의뢰한 하자판정

주택법에서는 사업주체에서 하자보수 의무를 차일피일 미루고 성의 없이 하자에 대응하기에 입주자 대표회의에서는 하자보수보증금을 청구하여 직접 보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 경우 입주자 대표회의 등은 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다“라고 명시되어 있다. 그러나 입주자대표회의 등은 하자내역서를 작성하여야 하는데 하자를 객관적으로 판정하기 위해서는 하자에 대한 전문기관에 의뢰하여야 한다.

구속력 있는 하자판정

사업주체가 하자판정을 의뢰할 경우 공정하지 못한 하자판정결과가 나올 수도 있기에 해당 아파트에서는 이를 결코 수용할 수 없으리라 본다.

또한 입주자대표회의에서 전문가에게 의뢰한 하자판정 결과를 사업주체에서도 수용하지 않는 경우가 대부분 이다.이러한 경우라도 아파트는 하자판정을 하여야 한다.

따라서 이 경우 최종적인 하자판정은 법원을 통하여 할 수밖에 없다. 법원의 하자판정은 아파트입주자대표회의에서제시한 하자판정이 올바르게 행해져는 지를 판정한다. 판정에 올바르지 아니한 경우에는 법원의 명령을 받은 감정인의판정에 따르게 된다. 즉, 개정된 주택법상의 하자판정 규정은 사업주체의 주장이 합당함을 인정받을 수 있는 기회를 제공할 뿐이기에 이를 부인하고 소송을 제기하면 아무런 법적 효력이 없으며, 입주자대표회의에서 전문가에게 의뢰한 하자판정 역시 최종적인 하자판정이라 볼 수 없다. 결국 법원이 지정한 감정인의 하자조사에 의하여 하자여부 및 하자보수금액의 최종적인 판정이 이루어지게 된다.

가.

하자보수 청구를 받은 사업주체가 하자보수를 실시하였으나, 하자보수를 부실하게 실시하여 또다시 하자를 발생시키는 경우가 있다. 이러한 경우에는 입주자대표회의는 하자보수업체에게 그 하자보수방안을 시방서와 함께 그 보수에 필요한 재료 등을 면밀히 검토하여야 한다. 그 방안에 대해 하자보수의 이행여부를 철저히 확인하여야 한다.

나.

주택법(구 공동주택관리령)이 개정되기 전에는 사용검사권자가 하자보수 의무이행 여부를 확인하는 절차가 있었으나 개정후 폐지되었으므로 각 아파트에서 스스로 확인하여야 한다.

다.

그러나, 일반적으로 대부분의 입주민은 건축분야에 대한 전문가가 아니고 관리 사무소도 이 방면의 전문 지식을 갖춘인력이 없을 경우에는 하자판정을 한 전문가에게 의뢰하는 방법도 생각해 볼만하다.

위에서 언급한 시방서와 재료로 보수를 시행하여는 가를 확인한다.

가.

입주자대표회의 등에서 요구한 하자보수가 완벽하게 이루어졌을 경우엔 사업주체에 하자종료 확인서를 교부한다.

나.

대부분의 경우 사업주체에서 하자보수가 이행되지 아니하였음에도 이를 요구하나 하자종료 확인서는 하자보수 이행사항을 철저히 확인한 후 하자보수 의무가 완전히 이행되었다는 결론이 얻어진 후에 사업주체에게 교부하여야 한다..

다.

간혹, 하자보수의 의무이행이 완전히 종료되지 않았음에도 사업주체에게 하자종료 확인서를 교부하여 하자보수보증금 청구소송에서 패소하는 경우도 있을수 있으나 신중히 처리해야 한다.

공동주택에서 하자가 커다란 사회적 문제로 대두되는 것은 사업주체에서 만족할 만한 하자보수의 이행의무를 다하지 않고 있기 때문이다.

주택법상의 규정

주택법(공동주택관리령) 제46조 제6항에는 “입주자대표회의 등은 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니할 때에는 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 경우 입주자대표회의 등은 하자보수보증금의사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다”고 규정하고 있다.

그러나 모든 건설회사에서는 하자보수보증금이라는 현금 대신에 건설공제조합이나 대한주택보증주식회사에서 발행하는 하자보수보증 증권으로 하자보수 보증금을 대신하고 있기에 위의 주택법의 위 조항은 아무런 의미도 효과도 기대할 수 없는 사문화된 조항이라고 보아야 한다.

하자보수 보증회사를 통한 하자보수보증금의 청구

위에서 살펴보았듯이 사업주체는 하자보수보증금 대신에 하자증권으로 이를 갈음하기에 사업주체에서 하자보수의이행의무를 불성실하게 할 경우엔 보증회사에 이를 청구할 수 있다.

이 경우 입주자대표회의는 사업주체에서 하자보수를 이행하지 아니한 하자내역을 명시하여 보증사에 내용증명으로 통지하여야 한다. 단, 하자보증서의 보증기간을 확인하여 그 보증기간 내(여기 보증기간내는 1, 2, 3, 5, 10년차을 말함)에 이를 청구하여야 한다.

보증사는 접수한 하자내역을 확인하기 위하여 현장실사를 하기도 하고 사업주체에게 미이행된 하자보수를 시행하지 아니할 경우 그 하자보수에 소요될 예정인 하자보수비용을 보증채권자(입주자대표회의)에게 지급하겠다는 통지를하기도 한다. 물론 이 경우 보증회사는 사업주체에게 구상권을 행사한다.

그러나 하자를 판정할 수 있는 전문기관 등의 하자조사 및 하자비용 산출이나 소송을 통하지 아니하고 단순히 문서를통해 보증회사에게 하자보증금의 청구를 통한 하자이행을 요구하는 것은 사업주체에게 이를 직접 요구하는 것 보다 약간의 효과는 더 있을지는 몰라도 보증회사로부터 입주민들이 원하는 만큼의 하자보수의 이행과 하자보수비용을 받아내기에는 곤란하다 할 것이다. 보증회사도 가능한 한 하자보수비용의 지급보다는 사업주체와 보증채권자 사이에 적당한 합의를 통해 이를 마무리지으려 하기 때문이다.

따라서 입주자대표회의에서 법으로 인정한 전문기관이 작성한 하자진단 보고서를 통해 보증회사에 하자보수비용을 요구하여도 이를 인정하지 아니하고 합의를 종용하거나 소송에서 패소해야만 이를 지급하려고 하는 경우가 많다.

한국소비자보호원을 통한 하자의 청구

입주민이 아파트의 하자에 대하여 피해구제신청을 하면 한국소비자보호원은 사실조사 등을 통하여 피해사실을 확인한후 확인된 피해사실에 대하여 합의 권고안을 제시한다.

그러나 사업주체가 이를 받아들이지 않을 경우 소비자분쟁 조정위원회에 조정을 요청하고 소비자분쟁 조정위원회는 조정결정을 한다. 그러나 사업주체가 조정결정에 응하지 않을 경우 결국 민사소송으로 이어지게 된다.

공정거래위원회에 제소하는 방법

계약서의 내용이나 각종 약관이 불공정하게 작성되었을 경우에 공정거래위원회에 제소하여 불공정한 부분에 대한 시정명령을 얻어낼 수 있다.

공정거래위원회가 아파트 분양 계약서를 심사한 후 계약서 상에 명시된 면적보다 작더라도 공유부분 면적의 0.3%,대지공유 지분의 2% 범위 내에서는 정산하지 않는다는 조항에 대하여 반드시 정산하도록 조치한 사례 등이 있다.

소송을 통하여 하자보수 비용을 청구하는 방법

사업주체 및 시공회사, 하자보수 보증회사 등이 하자보수 이행과 하자보수비용의 지급에 미온적일 경우 결국은 소송을 통해 이를 해결할 수밖에 없다.

그 소송은 하자보수 보증금 청구소송과 손해배상 청구소송으로 나눌 수 있다.