하자점검(조사)의 주체

입주자 대표회의 구성원은 직장인이 대부분이기에 입주자 대표회의에서 의결된 하자 조사 계획을 관리사무소 주관하에 입주민들의 참여 속에 입주자 대표회의와 긴밀히 협의하여 하자 보수 업무를 처리해야 한다. 또한 관리주체는 공종별 하자 업체들이 상주하고 있을 때 세대 및 공용부분의 하자를 점검하여 처리 요청을 함으로써 원활한 하자 처리가 이루어질 수 있으리라고 본다.

도면의 확보

시공회사로부터 받은 도면 중 시설물의 안전 관리에 관한 특별법 제17조에 정해진 설계도서 목록에 빠진 것이 없는지를 점검하는 것이 급선무이다. 만약 정확한 도면을 갖추지 못하였다면 하자의 점검은 시작부터가 곤란을 겪을 것이 분명하기 때문이다.

가. 확보해야 할 도면의 종류(시특법 시행규칙 12조. 별표3)
      - 준공도면, 준공내역서 및 시방서, 구조계산서, 기타 시공상 특기한 사항에 대한 보고서
나. 시공사로부터 도면을 넘겨받는 시기: 사용검사 후 3개월 이내
다. 도면의 보존 기간: 시설물 존속기간까지

주택법 제47조제1항에는 ‘공동주택 등을 건설 공급하고자 하는 자는 사용 검사권자가 지정하는 금융기관에 사용 검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하여야 한다’고 규정하고 있다.

또한 동령 동조 제4항에는 하자보수보증금은 현금만을 의미하는 것이 아니라 ‘은행의 지급보증서 이행보증보험증권,건설공제조합이나 대한주택보증주식회사가 발행하는 보증서로 대신하는 것도 가능’하도록 규정하고 있다. 따라서, 모든 사업주체나 시공회사 에서는 현금을 은행에 예치하는 하자보수보증금을 선택하기보다는 건설 공제조합 등의 보증회사에서 발행하는 하자보증서로 대신하고 있다.

동령 동조 제2항에는 ‘사용검사권자는 입주자 대표회의가 구성된 경우에는 지체없이 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자 대표회의의 명의로 변경하여야 한다’고 명시하고 있다.따라서, 입주자 대표회의가 구성되는 즉시 하자증권의 보증채권자 명의를 확인하고 사용 검사권자 와 사업주체에 하자증권의 명의변경을 요청하여 하자증권의 명의가 ‘입주자 대표회의’로 명시된 하자증권을 반드시 보관하고 있어야한다.

공용부분 하자조사 중점사항

가. 토목․건축분야

구조체의 불완전한 시공에 의한 균열, 처짐 현상

도면과 상이한 마감재나 공법 사용으로 인한 사용상․미관상의 하자

방수시공 불량으로 인한 누수현상

배수시설(바닥 구배불량 포함)불량으로 인한 침수 및 물고임 현상

단지 내 폐자재 매립여부 확인

나. 전기 및 소방시설분야

전기실 각종 제어장치의 작동불능 및 오동작

승강기의 잦은 고장 및 소음

화재감지 및 경보․소화장치의 이상

공청설비 및 방송․인터폰설비의 오동작 및 잦은 고장

다. 배관 및 기관분야

설계도서상의 배관자재와 다르게 시공된 경우

급수 및 옥상물탱크의 용량부족

기관실 제반설비의 작동불량 및 성능불량

라. 기타

어린이 놀이터 안전설비(모래를 적당량 깔 수 있도록 턱의 높이를 확보하지 않은 것 포 함)의 불량

오수정화조의 용량부족 및 성능불량

설계도서와 다르게 구성된 조경 및 수목식재

모델하우스와 다르게 시공된 경우

계약서보다 좁은 대지지분 및 전유면적

공용부분 하자점검(조사)요령

가. 건축구조물

건축구조물은 사용기간 동안 계속 반복되는 하중작용과 외부여건의 변화(굴착공사, 지하 수위의 변동, 소음, 매연, 용도 변경)에 의하여 구성재료가 약해지고 점차 그 성능을 잃어 가고 있다는 관점에서 주의 깊게 점검하여야 한다.

특히, 콘크리트와 같은 다상의 취성 복합재료는 타설 후 경화 초기단계에서부터 미세한 균열이 발생하고 계절의 변화, 습도의 변화, 하중의 변화, 화학적인 변화 등이 수시로 작 용하여 미세 균열의 상호결합, 강성저하, 처짐, 균열, 골재노출, 철근부식으로 진행되어 구조물의 안전성을 위협한다.

건축구조물의 안전점검은 소정의 경험과 기술을 갖춘 자가 적절한 점검방법과 장비를 이용하여 점검하는 것도 중요하겠지만, 비전문가의 육안확인을 통하여 알 수 있는 부분도 많이 있다. 예컨대 건물이 기운 다든지, 백화현상이 일어난다든지, 균열이 발생한다든지, 골재가 노출되고 철근이 녹스는 것 등은 관심을 가진 사람이면 누구나 발견할 수 있는 현상이다.

관리사무소에서 건축물과 시설물에 대하여 관심과 애정을 가지고 지속적으로 점검하는 것이 하자점검이 충실하게 이루어지는데 큰 도움이 된다.

나. 승강기

하자가 발생하면 심각한 결과를 초래할 수 있는 부분이다. 승강기 사고는 곧 바로 인명사고와 직결되는 결과를 초래하기 때문이다.

승강기는 하자보수기간이 3년이고 무상점검기간이 3～6개월이다. 무상점검기간 동안에는 승강기를 시공한 회사가 소모성자재까지도 무상으로 교체해주는 기간이고, 그 이후 하자보수기간까지 용역계약에 명시된 소모성자재를 제외한 자재는 유상으로 교환해준다. 소모성자재 외에 쉬브나 로프, 모터 등의 자재는 승강기를 시공한 회사나 사업주체가 부담한다.

하자점검(조사)시 살펴보아야 할 사항에는 승강장과 승강기내부의 버튼, 층표시장치, 비상호출장치의 상태점검, 누전차단기, 도어상태, 내부도장상태, 운행중의 소음과 진동, 승강장과 도어의 높이차이, 고장에 의한 운행정지 현황조사 등이 있다.

승강기 고장일지를 기록하고 보존하는 것도 중요하다, 승강기 고장일지는 승강기의 고장이 자주 발생하여 주민의 피해가 있는 경우, 하자보수를 요청하고 손해배상을 청구할 때 중요한 증거자료가 된다.

다. 기관실설비와 변전실 설비

벙크C유를 사용하는 보일러는 집진 장치의 정상작동 여부를 점검하는 것이 필요하고, 도시가스를 이용하는 경우 안전장치의 점검을 위주로 점검을 실시한다.

수관 및 연관의 상태를 수시로 점검하고, 안전규정에 적합하게 가동되는지를 철저하게 감독하여야 한다. 각종 밸브류 와 모터 및 펌프류가 정상적으로 작동하며 비정상적인 소음이 발생하지 않는지도 살펴보아야 한다.

변전실과 기관실의 중앙감시반의 상태점검은 물론 비상발전기 등의 점검도 빠뜨리지 말아야 할 것이다.

라. 급수공급장치의 점검

먼저 건설기준에 따라 적정용량으로 설계되었고 시공되었는지 점검한다. 그 외에 급수배관의 시공상태, 급수모터의 가동상태, 지하 저수조와 오,폐수관의 이격거리, 저수조 천장 및 벽면의 균열여부와 오수의 함입여부, 사다리의 설치상태, 환기장치, 출입문의 시건장치 등을 점검한다.

특히, 지하 및 옥상저수조는 입주민의 건강과 밀접한 관계가 있으므로 준공도면과 시방서를 활용하여 주의 깊게 확인하여야한다.

마. 방수시공 상태의 점검

옥상의 방수공사가 잘못된 경우 누수로 인하여 세대의 피해가 발생하므로 옥상의 바닥구배와 물빠짐 장치를 점검하고 바닥면의 균열여부를 점검한다.

옥상의 파라펫과 층간 수직이음부분에서는 옥상 파라펫 부분의 콘크리트 이어치기를 한부분, 아스팔트 방수층과 루프 드레인의 연결부분, 루프 드레인의 균열부분, 옥상난간이나 배관 통관부위의 둘레와 방수층의 이음매 부분에서 누수가 발생하기 쉽다.

옥상중간 부분은 아스팔트 방수층 자체의 손상이나 노후화의 영향이 가장 많고 슬라브의 균열이 발생한 부분과 옥상매설부분(곤도라 설치부분등)등의 부위에서도 누수가 발생하기 쉽다.

외벽부분에서는 콘크리트를 이어치기 한 부분, 외장 타일이나 몰탈에 균열이 발생한 부위, 창문둘레에 발생한 균열부위, 창틀 등의 변형으로 생긴 틈새부위 등에서 누수가 발생하기 쉽다.

바. 배수시설의 점검

배수시설의 하자발생은 지하나 저층의 침수피해를 유발할 수 있기에 우수관 및 오,폐수관의 시공상태와 오수정화조의 작동상태 등을 점검한다.

또한, 관계법령이 정하고 있는 배출기준(40PPM)을 초과하지 않는지 수시로 점검한다.

사. 기타

가스배관의 누출여부 확인과 전기 부식 방지장치가 제대로 되어있는지를 점검하고,

소방설비, 석축공사, 옹벽공사, 포장공사, 조경의 식재 상태와 수종, 전화 단자함, 공청설비, 피뢰침 저항측정 등을 점검한다.

세대의 전기․수도계량기
및 가스계량기

입주시에 검침수치를 미리 적어두고 관리사무소의 확인을 받아놓은 후, 모든 전원을 끈 상태에서 전기계량기의 지침이 돌아가는지 확인하고 모든 벨브를 잠근 상태에서 수도계량기의 지침이 돌아가는지를 확인한다.

방화문(현관문)

도장상태, 개폐상태, 시건 장치를 점검한다.

현관

마무리 상태와 바닥 구배(물청소 할 때 물이 고이는 곳이 없는지 살펴본다. 욕실, 베란다도 마찬가지다.)와 타임스위치의 작동상태를 살펴본다.

인터폰 및 홈 오토메이션

인터폰의 정상작동여부(경비실과의 통화를 통하여 확인한다)확인하고, 관리사무소에서 보내는 방송상태, 홈 오토메이션의 정상작동 여부를 점검한다.

가스설비

가스밸브의 작동상태와 가스누출 여부를 비눗물 등을 이용하여 점검하고 가스레인지 후드의 정상작동 여부도 확인한다.

주방

싱크대의 마감상태 및 문과 서랍의 개폐상태, 물빠짐, 수도꼭지의 작동상태를 점검한다.

방의 내부

장판과 벽지의 마무리 상태를 살펴보고, 균열이나 누수․습기․곰팡이가 없는지 살펴본다. 또 천장이 처져 있는가 확인후 반자틀의 적정설치 여부를 확인한다.

욕실

변기의 마감상태 및 균열여부를 확인하고 배수핸들의 작동상태 등을 살펴본다.세면기의 균열여부, 배수상태, 트랩의 부착상태 및 수도꼭지와 샤워기의 정상부착 및 정상작동 여부를 살펴본다. 또 신발이 걸리지 않는지 살펴본다.

열량계와 온도조절기

온도조절기를 사용하여 최대치와 최저치를 대비하는 방법으로 온도조절기와 열량계의 정상작동 여부를 실험해 본다.

보온 및 방음

벽면의 균열여부와 보온 및 방음상태를 확인해본다. 보온의 경우 외기와 직접 접하는 부위의 시공상태를 위주로 점검하고 화장실 등의 점검구를 통하여 방음 및 보온상태, 배관의 시공상태를 살펴본다.

공청설비 및 기타설비

텔레비젼 수상기를 연결시킨 후 각 채널 별로 방송상태를 확인해 본다. 가스 및 화재감지기의 부착여부와 작동상태를 점검하는 것 외에 장식장, 기타설비를 확인하는 것을 순서로 하여 점검한다.

아파트 분양계약서에서 언급한 면적이 실제면적보다 작은 경우도 ‘하자’

사업주체가 계약서상 분양하기로 한 면적보다 실제로 분양한 면적이 작은 경우에도 넓은 의미에서의 하자라 할 수 있다. 즉, 계약한 면적보다 실제로 공급된 면적이 부족한 경우 부족한 면적분에 대한 공사비 등에 대하여 반환을 요구할 수 있다.( 토지대장, 건축물대장, 지적도, 평형별 등기부등본 확보)