하자처리란?
하자의 개념
공동주택의 하자는「공동주택관리법」제36조제4항에 따라 공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다.
건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단되어야 한다고 말하고 있습니다. (대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조)
하자의 범위
- 하자의 범위는 「공동주택관리법 시행령」제37조제1호 및 제2호에 따라 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 구분합니다.
내력구조부별 하자
내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열ㆍ침하등의 결함이 발생한 경우를 말합니다.
※ 내력구조부란 「건축법」제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부(내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단)를 말합니다.
시설공사별 하자
시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ비틀림ㆍ들뜸ㆍ침하ㆍ파손ㆍ붕괴ㆍ누수ㆍ누출ㆍ탈락, 작동 또는 기능불량, 부착ㆍ접지 또는 전선 연결 불량, 고사 및 입상(서 있는 상태) 불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다.
하자점검(조사)기준 및 참고자료
건축법
대지 및 도로 : 대지의 안전, 건축선, 조경
구조 및 안전 : 구조안전, 피난시설, 사용상 안전
건축설비 : 난방, 배관, 배선, 승강기 장비류 및 열손실 방지
지역, 지구 : 건폐율, 용적률, 일조확보, 인동간격
주택법(주택건설기준 등에 관한 규정, 규칙)
시설물의 배치 : 소음으로부터 보호, 대기환경주택과 복합배치
부대시설 : 도로, 주차장, 조경시설, 통신시설, 보안등, 가스시설, 급수시설, 난방설 비, 전기시설, 소방시설
TV 안테나, 배수, 배기시설
복리시설 : 놀이터, 운동시설, 노인정, 유치원
주차장법
주차장 설비기준 : 위치, 구배, 규모, 조명, 경보, 출입구
부설주차장 설비기준 : 차로, 주차단위, 보도 및 차도